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房子与大宗29:地产前后端商品再分化 前强后弱为哪般?

发布时间:2023-12-19

  【导语】11月份房地产相关数据应公布,从公布数据看,基本面的差依旧是典型的特点,这一点也在近期商品市场行情中体现无疑。商品价格继续分化,但相比与前期,地产后端商品则进入调整状态,而地产前端商品则一改疲态,总体呈向上趋势。

  房地产相关指标:低开工,高竣工,高库存

  增量看新开工端,降幅继续收窄。根据国家统计局公布的最新数据,1-11月份房屋新开工面积87456万平方米,下降21.2%。其中,住宅新开工面积63737万平方米,下降21.5%。房地产新开工累计面积低于07年同期水平,房地产新开工面积代表的是未来需求,未来需求则用提偏弱是基本的事实,这也导致地产前端商品需求不振。

  在看竣工端,继续保持相对高位水平。房屋竣工面积65237万平方米,增长17.9%。其中,住宅竣工面积47581万平方米,增长18.5%。竣工面积总体保持相对高位状态,1-11月份累计同比增速为近十年新高,竣工面积处理历史相对高位水品。

  库存端,存量库存压力明显高位。11月末,商品房待售面积65385万平方米,同比增长18.0%。其中,住宅待售面积增长20.4%。商品房待售面积对于整个房地产市场来讲是属于供给,对房地产企业来讲是库存,是压力。

  需求端:居民购房热情依旧处于低位

  从统计局数据看,1-11月份,商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。统计局公布的两项数据看,总体降幅并不明显,总体降幅相对较为稳定,并未有继续恶化的迹象。

  这一点从居民信贷数据中也能够看出端倪。根据央行公布数据,前十一个月人民币贷款增加21.58万亿元,同比多增1.55万亿元。11月份人民币贷款增加1.09万亿元,同比少增1368亿元。分部门看,住户贷款增加2925亿元,其中,短期贷款增加594亿元,中长期贷款增加2331亿元。从相对水平上看,近两年居民户中长期贷款额度呈断崖式下跌,2023年1-11月相对水平回落至13-14年装填。反映出居民对于购房热情的变化呈明显降温状态。

  商品表现:前后端商品殊途同归

  从近期商品价格上看,地产前端和地产后端商品走势有分化的特点,其中地产前端商品价格呈回暖态势,而地产后端商品走势则震荡下跌,价格呈分化状。从驱动逻辑上看,地产前端商品受新开工面积降幅收窄因素的影响,价格自9月份之后震荡偏强,而地产后端的商品则出现明显回落,这与地产竣工面积同比涨幅有所收窄有关。

  从具体商品上,地产前端商品中,螺纹钢与水泥表现总体向好,反映近期地产政策和新开工向好的状态,而地产后端商品中,近三个月价格上涨的仅有PS和钛白粉两个品种,PVC,EPS,MDI,电解铝等在地产后端应用的商品均出现下跌,带动地产后端商品走弱,价格下跌主要受宏观及基本面偏弱因素的影响。

  向前看,上海、北京等城市调整了房地产的政策,虽然并未完全放开限购但也是为数不多能够打出的政策牌,预期未来有进一步放松政策管制的政策,这一点或刺激房地产商市场结构性回暖。根据统计局数据,11月份房地产市场价格总体继续回落,其中新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个,较上月减少2个;持平城市有2个;下跌城市有59个。从二手房市场来看,70城中,仅一城二手房价持平,其余城市二手房价环比均有所下滑。从成交数量上看,交易规模有所上升,这意味着市场中“以价换量”现象增多,新房和二手房均以降价来促销。

  对于商品价格来讲,价格方向上继续向上的可能更大,近期的调整可以视为后续继续上涨的蓄力准备,冬储是接下来一段时间需要关注的核心内容,真实需求随着北方普遍雨雪天气逐步进入冰点状态。考虑基本面,总体处于偏弱状态;虑价格的季节性,价格有向上的预期;考虑趋势,短期仍处在调整状态。综合判断,商品价格短期或延续震荡趋势,向上仍需要更强的拉动力量。

来源:卓创资讯
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