四线城市又现新政“半日游”：因城施策加速 房企为何加码二线城市？

3月12日，陕西省宝鸡市人民政府官网发布了宝鸡市人民政府办公室关于印发《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》(简称“《措施》”)的通知。《措施》涉及降低部分行业企业税费、商业银行绿色信贷支持、补助企业、缓交部分费用和降低预售门槛等多方面。此外，《措施》还指出，要求银行积极争取首套房首付比例降低，公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元。《措施》相关政策均至2020年6月30日止。

然而，政策发布不到12个小时，上述“住建行业应对疫情15条”政策发布页面被从宝鸡市人民政府官网撤下，包括宝鸡市人民政府官方微博、微信均看不到相关内容。

三四线城市近期颇有试探销售端政策放松的冲动。与之相对应的是，房企正在二线城市加大投资布局。

地方试探放松

此前河南省驻马店市也经历过一次政策撤回。2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(简称“《意见》”)，提出17条稳楼市政策，首次提出要下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%；上调住房公积金贷款额度，公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元；降低住房公积金贷款首付比例。另外，《意见》要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。但在2月28日，驻马店市政府主要负责人被河南省政府约谈之后，新政就被撤回。

宝鸡、驻马店同属于楼市库存相对较高的三、四线城市，楼市成交受疫情影响较大。中原地产数据显示，40样本城市中，一、二、三、四线城市成交量稳步增加，截止到上周(3月2日-3月8日)，楼市成交量已经恢复到去年下半年平均水平的一半。中原地产研究表明，目前客户对三四线城市的市场预期不看好，仍有心理障碍，三四线城市市场受疫情的影响更大；一二线城市的购买预期正在强化，房企也在调整布局。

实际上，中央层面在逐步推进“稳楼市”、“因城施策”。3月12日，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”，主要内容为：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

综合中原地产首席分析师张大伟、同策研究院首席分析师张宏伟等看法，这一政策只是审批权的变化，对于实际影响土地使用的规划与指标并没有变化。土地供应的审批权仍放在中央，土地经营权下放，这与中央推行因城施策思路有关。今后各地根据市场情况调整政策，针对经营性用地进行调整。上述业内人士认为，这可以解读为加快因城施策落地。

房企转投二线城市

尽管如此，房企仍然加速布局二线城市。3月12日，祥生地产以总价44.98亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城两幅住宅用地，持续加码布局杭州。两幅地块分别溢价29.71%、18.21%。这已是祥生地产自去年下半年以来第三次在杭州拿地。2019年9月，祥生地产以14.38亿拿下杭州余杭地块；2019年12月，祥生地产以18.52亿再度增持杭州余杭地块。据第三方平台数据统计，祥生地产在2019年拿地投资金额为170亿，而最近半年在杭州投资超过75亿，实际上，自2015年首进杭州之后，祥生地产陆续在杭州拿了20多幅土地，但土储主要集中于诸暨、宣城等三四线城市。

2020年以来，在杭州拿地的房企除了本土的绿城中国、滨江集团、德信中国之外，一些原来在三四线城市深耕的房企也开始转换阵地，比如新希望地产从温州转战杭州。自2018年就开始在杭州拿地，新希望地产2019年至今投资超过百亿。这家房企在2019年权益销售金额为660.9亿。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，二线城市将会是今年楼市的重头戏。从已出台房地产支持政策的城市来看，一线城市仅从土地款支付周期上给予宽限，三、四线城市也纷纷出台政策提前应对市场冷冻期，只有二线城市的政策弹性够大。从驻马店、广州政策被喊停可见，围绕人才、企业端的政策放松明显，消费端、市场端的政策则是红线不可触碰。此外，近期土地交易主要集中于一、二线城市，市场面较好的三线城市如温州等，以及都市圈内的三四线城市。苏州、杭州、南京均是今年房企拿地的重点城市。

3月13日，温州综合保税区正式获国务院批复。聪明的资金已闻风而动，温州成为房企拿地投资热土。2月19日，经过76轮竞价，绿城中国以25.42亿竞得温州鹿城地块，溢价22.68%。温州2月土地出让金134.6亿元，环比上涨78%。

（文章来源：21世纪经济报道）