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暴跌的高股息资产——REITs接下来该怎么看?

发布时间:2024-01-15

开年以来,A股持续震荡调整,多数时间亏钱效应主导市场。在此背景下,高股息资产受到资金青睐,陕西煤业、中国神华、农业银行等红利股均明显跑赢大盘。

但并非所有的高股息资产都有不错表现,曾经以高比例强制分红机制出圈的公募REITs反而遭遇开年暴击,多只产品频现大跌临停。这背后原因几何?REITs接下来的故事又该怎么讲呢?

新年遭遇暴跌的REIT

1月10日,嘉实基金发布自购公告。公司公告称将使用不超过1000万元固有资金投资旗下嘉实京东仓储基础设施REIT,支持该基金持续、稳定、健康发展。

同日,该基金原始权益人北京京东世纪贸易发布增持计划,本次增持金额不超过1800万元,增持基金份额不超过500万份,增持计划将在一年内完成。

基金管理人和基金原始权益人携手增持,源于该REIT净值的连续大跌。该REIT产品1月5日收跌7.57%;1月8日收跌8.64%;1月9日紧急停盘;紧接着1月10日收跌9.92%,盘中一度跌停...

据统计,嘉实京东仓储基础设施REIT开年至今累积跌幅达27.95%。

从消息面来看,该REIT产品净值持续大跌主要源于一份续租情况公告。1月4日盘后,嘉实京东仓储REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。

公告指出,京东仓储REIT武汉项目目前整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司,2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。

经友好协商,双方签署了5年续租协议:自2024年1月起,续租首年起始净有效租金调整为28.98元/平方米/月,在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

这意味着,经调整过后2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%,今年利润也将受到影响。尽管嘉实基金表示,“武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末有所下降,但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”。但从市场表现来看,投资者并不买账。

底层资产预期收益的变化直接影响了市场情绪,公募REITs净值大跌的情况也并非个例。据统计,今年以来华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超过20%。

面对REITs在二级市场的暴跌,投资者需要更新对REITs的认知。

底层资产是REITs定价的关键

相比美国,我国的REITs产业起步较晚,从2021年6月第一批公募REITs上市至今不过两年多时间。彼时在市场看来,REITs是一种介于固收和权益投资风险之间的产品,投资者则沉浸在美好的想象中:租金增长加上房价增长,项目资产盈利能力持续提升。

在此背景下REITs受到市场热捧,由于公募REITs由于场内份额较少,供给较为稀缺,因此一上市就受到爆炒,大量标的上市即暴涨30-50%,市价大幅偏离估值。

但REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。首先REITs投资的标的自身可能会出现问题。现存的REITs基金底层资产可分为:产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等,目前来看一些底层资产已产生分化。如果底层资产出现资金回笼不达目标的情况,可能影响REITs的价格。

因此,底层资产是REITs定价的关键。

一般来说,投资REITs的收益来自两项:分红收益和资本利得。资本利得很好理解,就是在二级市场买卖的收入,而分红收益则取决于底层资产的盈利情况。进一步看,影响盈利情况的因素主要有三点:出租率,租金增长以及房价增长。

往前推几年,地产无疑是市场眼中的香饽饽,即便租不出去,房价上涨的收益也足够吸引市场目光。但现在楼市降温,即便是北上广深这样的一线城市,房价也不复以往那般的上涨趋势,出租率和租金增长的重要性就越发凸显了。

但当前不少企业也面临经营难题,降本增效的需求使得提前退租成为备选项。华安张江产业园REIT持有张江光大园、张润大厦两个基础设施项目,而23年5月,正是张润大厦的重要承租方之一。在哲库科技退租后,张润大厦的出租率从22年末的96.53%暴跌至49.30%。

相比上述提到的租金下调,大客户提前退租短期负面影响更大,但这类黑天鹅事件不可预测。而针对重要客户退租,常见的处理方式主要是两方面:收取违约金和加紧寻找替代租户,但很难弥补退租带来的损失。

整体来看,投资REITs本质上是投资底层资产,绝非可以闭眼买的“固收+”产品。甚至因为部分底层资产基本面受经济环境影响较大,二级市场交易中缺乏流动性的REITs甚至更容易“暴雷”。

如何看待REITs的投资机会?

虽然REITs的二级市场表现较差,但政策利好频频。

2023年7月,多家公募机构宣布,公司旗下部分FOF基金已完成证监会备案,决定将公募REITs纳入投资范围。

2023年12月,社保基金拟将公募REITs纳入投资范围。业内人士表示,此举有望发挥长期资金定价能力,引导估值合理预期,同时缓解市场建设初期流动性问题,丰富投资者结构。

而在长期调整过后,REITs市场的吸引力在逐渐浮现,但对于投资者专业的估值能力和信息获取能力也要求更高,抱有过高的期待并不合适。

目前来看,受楼市影响,当前以商业地产为底层资产的REITs或多或少面临着一些短期经营压力;以高速公路为底层资产的REITs盈利能力就会稳定很多,但需要挑选底层资产现金流表现还不错的主体;运营保障房的REITs因为需求比较旺盛,则更需要考虑估值是否合适的问题。

来源:证券之星资讯
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