抵押物审查，究竟该审查什么

抵押，作为一种常见的担保方式，在实际信贷操作中广为运用。抵押，是抵押人不转移财产的占用，将该财产作为债权的担保。设定抵押物的意义在于，当债权人无法履行到期债务时，债权人可以就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押物审查需要把握的关键点在于抵押权实现，简单概括为三点：“抵押物能不能卖？”、“抵押物卖得出去吗？”、“抵押物可以卖多少钱？”
一、抵押物能不能卖
1.抵押物性质问题：针对车库、集体土地，因为其特殊性，在处置时会存在一定限制。因此，要审查对待性质特殊的抵押物。
2.抵押登记是否合法有效：杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。
3.抵押物自身是否存在瑕疵：是否存在产权纠纷或者在建工程报批手续是营业用房，工程完工变成设备用房，设备用房不能单独变卖等，因此调查阶段要了解抵押物是否存在瑕疵。
二、抵押物卖得出去吗
1.是否可以独立处置：存在一物押两人或者无独立通道或者不能利用公共设施及道路的情况严重影响处置。因此，调查时，最好进行现场平行作业，掌握好抵押物位置情况。
2.是否存在出租、设立居住权情况：当租赁先于抵押时，应遵循“抵押不破租赁”的原则；居住权设立在先，抵押权设立在后，需要等居住权到期或者消灭，才能处置抵押物。因此，在走访调查抵押物时一定要核准好是否出租。到产权处查询是否办理居住权登记。
三、抵押物可以卖多少钱
1.评估价值是否虚高：抵押物的评估价值应客观确认 ，可以采取交叉询价、通过整体租金情况反推市场价值等方法客观评判抵押物价值，避免出现抵押物虚高情况。
2.抵押物贬值：大宗抵押物如占地面积大的工业厂房、整栋大厦、整栋商场等，一次性买断的买家少，变现难，会经常出现无法处置或者处置阶段价格大幅贬值的情况。